継続賃料・地代の評価
賃貸借契約は、貸主借主相互の継続的な信頼関係が基礎となっております。 賃料増額・減額請求がされた場合は、内容にもよりますが、賃料が実態とかけ離れた状態にない限り、簡単に承諾する必要ありません。 改定賃料請求額が妥当かどうか、まずは専門家に相談をおすすめします。 賃料の増額・減額の案件については、これまで数多くの取り扱いの実績があり、ご依頼人様にとってできるだけ有利な条件を受けていただくように対応してまいりました。賃料増額・減額を請求された場合には、まずはご相談ください。
継続家賃の評価
あなたが借りている（貸している）建物の家賃は適正でしょうか。不動産鑑定士を活用し、家賃の水準や改定額を把握することで、お客さまの問題を解決します。
相談内容
オーナー様からのご相談で、「3年前に現在の建物を投資用で購入したが、家賃が周辺に比べて割安である。家賃の改定をしたいが、新規家賃はともかく継続家賃は難しいので鑑定評価書をとって、その鑑定書を基にテナントとの交渉を有利に行いたい。交渉がうまくいかなければ、非訟事件もしくは裁判で交渉したいと思っている。」といったご相談でした。
物件内容
所 在 地：さいたま市浦和区
用途地域：商業地域（建ぺい率80％、容積率400％）
建 物：鉄骨鉄筋コンクリート造8階建の店舗ビル（築後22年）
建物面積：延2,080㎡
テナント：店舗 現行月額支払賃料1,200,000円
評価方法
継続家賃の評価手法は非常に難しいもので、A.差額配分法 B.利回り法 C.スライド法 D.賃貸事例比較法の4手法があります。
賃貸事例比較法は当該物件と契約の経緯、年数、賃貸規模、用途等が同じ賃貸事例を収集して分析する手法ですが、厳密には適用が困難です。しかし、賃料の相場を知る重要な要因であるので、なるべく適用することが重要です。
A.差額配分法
不動産を新規に賃貸する場合の新規家賃を求めた後、当該新規家賃から現行家賃を控除した差額部分を求め、当該差額部分の半分を現行支払賃料に加算して差額配分法による家賃とする方法です。差額部分の配分は折半法を多く採用します。
B.利回り法
現行家賃を定めた時点における基礎価格に対する純家賃利回り（継続賃料利回り）を求め、次に現在時点の基礎価格に当該継続賃料利回りに乗じて得た額に、現在時点の必要諸経費を加算して求めます。
C.スライド法
現行家賃を定めた時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に、価格時点における必要諸経費を加算して求めます。変動率は、土地価格の推移、建物価格の推移、企業物価指数、消費者物価指数等を使用します。店舗等の場合は、当該店舗の売上高や営業利益の推移等を使用する場合もあります。
D.賃貸事例比較法
多数の賃貸借等の事例を収集して適切な事例を選択し、必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求めます。
上記で求めた4試算価格を調整して、継続家賃を求めます。
ポイント
現在建っている建物は築後約22年経っていますが、当該地域の家賃上昇圧力が強い地域で、発展している地域でした。浦和駅近くの商業地域内は土地価格も上昇しており家賃の市場性のある地域でした。
A.差額配分法：1,420,000 円（+18.3％）
B.利回り法：1,270,000 円（+5.8％）
C.スライド法：1,220,000 円（+1.6％）
D.賃貸事例比較法：1,540,000 円（+28.3％）
が求められ、
4価格のほぼ中庸値の鑑定評価額を1,360,000 円（+13.3％）と求めました。
継続家賃という難しい局面で、不動産鑑定士をうまく活用できたことが今回のポイントです。
金額的には年1,920,000円の得になりました。
解説
継続家賃は、住宅用、営業用とも非常に複雑で難しいものです。
そんなとき不動産の専門家である不動産鑑定士をうまく活用し、お客様の問題解決に役立ちます。
適正な賃料を知ることで、円滑な交渉が可能になります。
継続家賃は住宅用、営業用（事務所・店舗）、賃貸借契約の継続年数、新規家賃との差額、建物の最有効使用との階差、建物の経過年数等により変化します。
地代の評価
地代の場合は、20年間値上げがなく、固定資産税が上がり大変な思いをしている地主様が多く見受けられます。
地代の値上げの根拠を示さないと、何となく地代いくらでは通らない時代になってきています。
その根拠、交渉材料に鑑定評価書を使うと有利に進みます。また、いきなり地代の値上げ、値下げで相手方から訴えられ裁判所から出頭要請が来てびっくりすることもあります。
こうなったら、訴えた方は鑑定書を取っている場合が多いので、こちらも鑑定書を取らないと負けてしまいます。
詳しくは