立退料の評価
賃貸人から賃借人へ対して解約の申し入れを行い、賃貸物件を明け渡してもらうことを｢立退き｣と言います。 解約申入れの理由には、 ｢建物を建替えて資産価値を高めるため｣、｢自分で住みたいため｣、｢建物を売却したいため｣、｢道路拡幅事業等のため｣等、様々なものがあります。 賃貸人からの解約申入れには正当事由が必要であり、原則として期間満了の6ヶ月前までに賃借人に対して解約の申し入れをしなければならず、また期限の定めがない場合には、解約申し入れから6ヶ月経過後に解約の効力が生じるとされています。
立退きの流れ
立退きの一般的な流れは以下のようになります。
入居者への通知
通常、期間満了の前6ヶ月〜1年以内に口頭・書面にて通知します。通知の前に転居の打診等があることもあります。
立退き料の交渉・代替物件の提案
通知の後に、賃貸人から立退き料についての交渉、代替物件の提案等の交渉が始まります。
再度の通知
立退料の交渉、代替物件の提案等の交渉が実らずに、立ち退かない場合には、立退き期日にて再度の通知が行われます。
訴訟
そして、最終的に問題が解決しない場合には訴訟により解決することとなります。
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立退料評価のポイント
立退料の相場・目安
立退き料に相場はありません。立退きを要求する貸主側の理由、立退きを要求される借主側の状況、地域性、営業用店舗か住宅か、現在の賃料、契約年数、移転先の有無等により千差万別です。ただ、一般的に住宅の場合は家賃の6ヶ月〜1年分程度が目安と言われています。（あくまで参考です）
立退料評価とは
立退き料評価とは、貸主側の都合で賃貸借契約の解約や、更新の拒絶による、立退き請求をする場合に、借主に対して支払われる金銭です。
古いビルの建替や小さな画地をまとめるには、一部の賃借人等に立ち退いてもらう必要があります。
立退きを可能にするポイント
立ち退きを可能にする重要なポイントは、
借主側に「債務不履行」があるか
地主、家主側に自己が使用するための「正当事由」があるか
の2点に絞られます。
正当事由の判定ポイント
「正当事由」は、下記条件を考慮して決まります。（借地借家法6条、28条）
賃貸人、賃借人が使用を必要とする事情
賃貸借に関する従前の経過
利用状況及び現況
立退料の支払いは、上記3つの「正当事由」が弱い場合の補完となります。
留意点
立退き料の支払の可能性
立退き料は、法律で義務付けてはいないので、必ずしも支払わなければならないものではありません。
他方で、裁判になれば、貸主側の「正当事由」が100パーセント認められるケースは少ないため、立退料は必要になります。
利用用途の違いによる判決
住居系の借主の場合には、「正当事由あり」と認めないケースが多く、裁判官が金銭での解決を認めないケースも多いです。
他方で、店舗や事務所系の場合には、金銭を支払うことによって「正当事由」が認められやすいです。
当事者の主張
立退料が「正当事由」の補完であるので、「正当事由」が弱ければ弱いほど立退き料が高額になります。
立退きの依頼に対しては、借主側は、「正当事由なし」と主張し、貸主側は、「正当事由あり」と主張することが通常です。
営業収益を基にした立退料の問題点
立退料を公共事業の損失補償基準に準じ、営業収益を基に計算する場合も多いですが、大きな利益が出していない小規模店舗の方が手厚い補償の必要性を感じます。適切な評価には、移転による事業への影響度を判定することも重要です。
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