広大地の判定
広大地の判定については、累積約300件以上の意見書を作成してきましたが、その95％以上が承認され、相続税の大幅な減価に成功しています。 当社は成功報酬を取ることをしていません。 さいたま市内のある会計事務所と約20年にわたり協働しており、年10～20件の割合で約300件の評価書を作成してまいりました。 この事務所は資産税に特化しており、相続の評価、相続対策、同族間売買、広大地等々、発行した評価のほとんどを税務署に提出しています。 なお、この約300件の評価書で税務署に否認されたものはありません。
広大地判定のポイント
大規模工場用地かどうか
大規模工場用地の代表例は、大規模な工業団地の中にある土地です。
周辺も工場や研究所、物流施設などに利用されている土地であり、用途地域が工業専用地域であることが多いので、すぐに判定できます。ただし、工業専用地域では住宅の建築は不可であるため広大地には該当しません。
難しいのは、工業地域や準工業地域にある広大な土地となります。
判断のポイントは対象地周辺に、
今もきちんと稼働している大規模な工場がある
高速道路インターチェンジから近くアクセスも良い
対象地の周辺も同じように大規模な土地ばかりである
などの条件を満たしていれば工場用地といえるでしょう。
最有効使用が工業用地であり、対象地が標準的な画地面積より著しく大きいとは言えない、すなわち広大地の要件に該当しない、ということになります。
逆に、住宅地域に移行している地域で、戸建用地としての需要が高まっている地域であれば、戸建の分譲事例などもあるでしょうし、工場用地としての利用が最適とはいえないでしょうから、広大地の可能性があります。
対象地が著しく大きいといえるかどうか
対象地が開発基準面積より大きいかを数値で確認します。
ただし、この開発許可基準面積は、ひとつの目安であって絶対条件ではありません。
1,000㎡未満、3,000㎡未満でも広大地に該当するケースがあります。
対象地がその地域の標準的な画地面積に比して著しく大きいかどうかを判断するには、
その地域の標準的な画地面積が何㎡なのかを見極める必要があります。
それは戸建分譲される際の面積帯が ひとつの目安となります。
さらに各市町村の開発指導要綱や条例等で、戸建て分譲で区画割りする際の「最低敷地面積」も目安となります。
公示地の面積も参考になる場合もあります。
戸建分譲用地としての利用が最適か、マンション適地か
戸建住宅が多いのか
アパートや賃貸マンションが多いのか
店舗が多いのか、畑ばかりか
駐車場が多いのか
たとえば閑静な住宅街の中にある、広大なお屋敷などはまさしく戸建分譲用地が最適といえるでしょう。
また、マンション適地の判定としては、
「マンション適地等として使用するのが最有効使用と認められるか否かの判断は、その土地の周辺地域の標準的使用の状況を参考とすることになるのであるが、 戸建住宅とマンションが混在している地域（主に容積率200%の地域）にあっては、その土地の最有効使用を判断することが困難な場合もあると考えられる。このような場合には、周囲の状況や専門家の意見等から判断して、明らかにマンション用地に適していると認められる土地を除き、戸建住宅用地として広大地の評価を適用することとして差し支えない。」とされています。
アパートや賃貸マンションが建っている土地でも広大地評価できるのか
「戸建住宅が連たんする住宅街に存する大規模店舗やファミリーレストラン、ゴルフ練習場などは、その地域の標準的使用とはいえないことから、現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地には該当しない。」とされています。
評価対象地のポテンシャルを最大限に生かす利用方法が何か、ということがポイントです。現に、アパートや店舗が建っていても、それがその土地の最有効使用でなければ広大地評価できます。
また、その地域の標準的な使用方法がアパートや店舗でなければ、広大地評価を適用できる可能性は高くなるといえます。
区画割りするときに開発道路を入れる必要があるだろうか
税務当局とも争点になりやすい論点です。
特に、1,000㎡未満の場合は慎重に検討する必要があります。
結論からいうと、開発道路を入れる必要がある場合の一つの目安は、
角地でない
間口より奥行きの方が長い
奥行きが２５～３０ｍ以上ある
間口が極端に狭い
などです。
市街化調整区域内の土地にも適用できるのか
都道府県条例により、戸建分譲を目的とした開発行為を行うことができる場合には広大地に該当するが、それ以外の区域内に存するものについては、広大地に該当しないと明確になりました。
ただ、上記条件に合致して広大地に該当するかどうかは、詳細な役所調査が必要となります。
その土地がある行政区域ごとに、建物が建てられる要件が異なりますので、
個別具体的に役所の窓口で、評価対象地の資料を持参の上、調査する必要があります。
広大地の判定手順
相続税の申告対象となる土地が 国税庁が通知する財産評価基準の「広大地」に該当するかについてのフローチャートは以下の通りです。
広大地の判定についてご質問等がございましたら、お気軽にご相談ください。
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